Preguntas frecuentes

 

 

1.          ¿Que es un condominio?

 

Un condominio es una construcción o terreno con construcciones acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la Ley 19537.


La particularidad de este tipo de régimen es la existencia de bienes de dominio exclusivos de cada Propietario y otros bienes de dominio común para todos los integrantes de dicho régimen.


Debido a esto, comúnmente se habla de Propietarios (dueños de los bienes exclusivos como casas, departamentos, bodegas, oficinas, etc.), quienes también son Copropietarios o comuneros (dueño de un porcentaje de los bienes comunes como pasillos, muros estructurales, ascensores, calderas, jardines, etc.)

 

2.          ¿Toda construcción o terreno con construcciones que esté cerrado es un condominio?


No necesariamente. Otro tipo de construcciones como micro-barrios, conjuntos habitacionales exclusivos o ciudades valladas pueden tener cierres en sus calles, implementar controles de acceso, instalar juegos en plazas, etc. solicitando los respectivos permisos municipales y acordando entre los vecinos la forma óptima de costear estos beneficios.


Ya sea un edificio, condominio, micro-barrio, conjunto habitacional exclusivo o ciudad vallada, se recomienda contar con la presencia de una administración profesional para el correcto funcionamiento de este.

 

3.          ¿Cuál es el marco normativo que debe tenerse en consideración para administrar un condominio?

 

El marco normativo está establecido mayoritariamente en la Ley 19537 y su reglamento el DS 46, en el Reglamento de Copropiedad y en las diferentes leyes, decretos y normas sectoriales, entre las cuales podemos mencionar a modo de ejemplo: Ley General de Urbanismo y Construcciones, Código del Trabajo, Código Sanitario, Reglamento de Calderas, Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas, Reglamento de Piscinas, etc., etc.

 

4.          ¿Quiénes pueden formar parte del Comité de Administración de un condominio y cuáles son sus responsabilidades?


Podrán optar a cargos dentro del Comité de Administración los Copropietarios hábiles o sus cónyuges o los representantes legales de personas jurídicas que sean Copropietarios. En ningún caso pueden ser elegidos arrendatarios, el administrador o parientes del copropietario aunque tengan un poder amplio o específico. Tampoco podrán optar a dicho cargos los Copropietarios morosos.


Responsabilidades del Comité de Administración:

  • Autorizar cortes de electricidad y aplicar multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad.
  • Aprobar presupuestos de todo tipo y pronunciarse sobre este para las revisiones obligatorias de instalaciones de gas.
  • Abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar sobre ellas. Depositar e invertir el fondo de reserva.
  • Convocar a reuniones de Asamblea extraordinarias y fijar el lugar de realización cuando no sea en el condominio.
  • Firmar el libro de actas.
  • Solicitar rendición de cunetas al Administrador.
  • Denunciar infracciones ante el Juez de policía local.
  • Confeccionar PES y dictar normas que faciliten el orden y la administración del condominio.

Responsabilidades del Presidente del Comité de Administración:

  • Representar a la Asamblea en la celebración de actos y contratos.
  • Enviar consulta por escrito y reducirlas a escritura publica.
  • Citar a Asamblea y presidirlas.
  • Presidir las reuniones del Comité de Administración.
  • Mantener bajo custodia los libros de acta.
  • Actuar como Administrador si es que la asamblea no designa a un titular.

 

5.           ¿Quién puede ser Administrador y cuáles son sus responsabilidades?

 

Cualquier persona que cuente con la confianza de la Asamblea puede realizar las actividades de administración, sin embargo recomendamos contratar los servicios de un Administrador profesional que asegure el cumplimiento de la normativa exigida, optimizando recursos y valorizando el inmueble.


Las principales responsabilidades del Administrador son:

  • Cuidar bienes de dominio común.
  • Efectuar la certificación de las instalaciones de gas y el mantenimiento y certificación de ascensores.
  • Ejecutar actos de administración y conservaciones urgentes sin tener el acuerdo previo de la asamblea.
  • Cobrar y recaudar gastos comunes.
  • Velar por el cumplimiento del marco normativo global (copropiedad, laboral, sanitario, de seguridad, etc.).
  • Representar en juicio, activa y pasivamente a los Copropietarios en causas concernientes a la administración y conservación del condominio.
  • Citar a reunión de Asamblea.
  • Pedir a tribunal competente que aplique los apremios o sanciones a Copropietarios u ocupantes que infrinjan el marco legal.
  • Rendir cuenta cuando se le haya fijado o cuando lo solicite el Comité de Administración o cuando termine su gestión.
  • Mantener en el condominio una carpeta de archivos con documentos actualizados (nómina de Copropietarios, teléfonos y direcciones de emergencia, contratos de trabajo, etc.).

 

6.          ¿Quién es el responsable de pagar los gastos comunes, el arrendatario o el copropietario?


La Ley 19537 indica al Copropietario como el responsable del pago de los gastos comunes correspondientes a sus derechos sobre el total de los bienes comunes, es decir, sobre su copropiedad.


El haber arrendado el  inmueble y acordar que el pago de los gastos comunes lo cancele el Arrendatario es una práctica sumamente válida y común, pero no exime de responsabilidad al Copropietario ante eventuales incumplimientos del Arrendatario.


Por lo tanto, si un Arrendatario deja el inmueble con una deuda de gastos comunes, será el Copropietario el responsable de pagarla.


7.         ¿Quién puede votar en una reunión de Asamblea?

 

La Ley 19537 indica que en una reunión de Asamblea pueden votar solo los Copropietarios hábiles, es decir, aquellos que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes, con excepción de las materias en que la Ley exige unanimidad.


El voto de cada Copropietario corresponderá al porcentaje correspondiente a su derecho sobre los bienes de dominio común, el cual debe estar indicado en el Reglamento de Copropiedad.

 

8.          ¿Cuál es la diferencia entre una reunión de Asamblea ordinaria y una extraordinaria?


La Ley 19537 diferencia reuniones de Asambleas ordinarias y extraordinarias según las materias que en ellas pueden ser tratadas. De esta forma, en una reunión de Asamblea ordinaria, solo podrán tratarse materias que la ley no catalogue como pertenecientes a reuniones de Asambleas extraordinarias.


Dentro de las materias extraordinarias podemos considerar por ejemplo la modificación del Reglamento de Copropiedad, cambio de destino de las unidades del condominio, constitución de derechos de uso y goce exclusivo para algún miembro del condominio, etc.


Por lo tanto, cuando se hable de una reunión de Asamblea extraordinaria, no debe entenderse como algo urgente o una asamblea adicional a las que se tenían contempladas durante el año, sino como una reunión de Asamblea en el que se van a tratar temas de importancia mayor a los tratados en las Asambleas ordinarias.

 

9.         ¿Qué puedo hacer para cambiar a mi actual Administrador?

 

La Ley 19537 indica que el Administrador se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.


A su vez, la misma Ley 19537 indica que el Comité de Administración es el representante de la Asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que son materia de sesiones extraordinarias.


Como la remoción del Administrador no es materia extraordinaria, entonces el Comité de Administración representa a la Asamblea y por lo tanto puede remover al administrador en el momento que lo estime conveniente.


Es aconsejable asesorarse por una empresa profesional para realizar este cambio, con el objetivo de no perder la documentación histórica que se ha generado durante los años de la actual administración. Elaborar un acta de entrega guiada por un profesional con experiencia es la mejor solución.



Las respuestas han sido elaboradas por administradores de Frontis Limitada en base a su conocimiento y experiencia, simplificando el lenguaje técnico y normativo para el mejor entendimiento de estos por parte de las comunidades.